Resolución de 17 de abril de 2017 (BOE 28 de abril de 2017). Descargar Resolución.

En una elevación de un contrato privado de unas parcelas, se producen dos problemas: la determinación de si se trata de un arrendamiento sujeto a la legislación especial de inmuebles urbanos, rústicos o el Código Civil, y la existencia de un derecho de adquisición preferente.
La Dirección General, en una extensa resolución, concluye que la determinación de si un arrendamiento es rústico o urbano no corresponde a la legislación del suelo sino a la arrendaticia, si bien ésta en la legislación de arrendamientos rústicos establecía una remisión a la legislación urbanística, ahora derogada, por lo que el Centro Directivo hace un análisis de la dicha regulación, señalando que la Ley 8/2007, de 28 de mayo, sustituida por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, define, en su artículo 12, las situaciones básicas del suelo, cuya regulación actual se encuentra en el artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, lo que supone el cambio de concepto de la “clase de suelo” a la “situación” del mismo, y esto se debe a la necesidad de respetar las competencias autonómicas, a pesar de que el Tribunal Constitucional (Sentencias números 61/1997 y 164/2001) ha amparado la regulación estatal de la “clasificación” del suelo, conforme al artículo 149º.1.1 de la Constitución Española. 
El término “situación” significa que el suelo debe contemplarse desde su realidad fáctica, y existen dos situaciones: suelo rural y urbanizado, el primero es el suelo que no está físicamente urbanizado, mientras que el segundo, es aquel que ha completado su urbanización de facto, y ello deriva en una regla fundamental: la situación del suelo determina el contenido del derecho de propiedad del mismo. Precisamente, una de las novedades de la Ley es la desaparición de la clase de suelo urbanizable, pasando a considerarse en situación de suelo rural, por lo que las clases de suelo urbanizable y no urbanizable de la Ley de 1998, quedan encuadradas en aquella situación. En definitiva, la Ley no va a distinguir un suelo que tenga posibilidades o expectativas de transformación urbanística de un suelo que no las tenga, sino que va a diferenciar un suelo que haya materializado esas posibilidades o expectativas de transformación urbanística (suelo urbanizado) del suelo que no las haya materializado, bien porque pudiendo, no lo haya hecho (suelo rural integrado en una actuación urbanística), bien porque carecía de expectativas de transformación urbanística (suelo rural).
Respecto de la segunda cuestión, ninguna duda ofrece la admisión en nuestro ordenamiento jurídico de los derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados, siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales y reconocidos por la doctrina de la Dirección General, como la jurisprudencia del Tribunal Supremo.